בכל דיון על התחדשות עירונית בישראל, חוזרת אותה הנחת יסוד: המדינה רוצה, הרשויות המקומיות מקדמות, והציבור מצפה. אבל בפועל, כשבוחנים פרויקט מסוים, השאלה הבוערת היא מי באמת מזיז אותו קדימה. האם מדובר ביוזמה של הרשות? של משרד ממשלתי? או דווקא של יזם פרטי שממלא את החלל שבו אין מתכנן פעיל, תקציב זמין או פתרון תשתיתי מוסכם? התחדשות עירונית היא, אולי יותר מכל, תחום שבו הפער בין כוונה למימוש נמדד על ציר הזמן. ובציר הזה, במרבית המקרים, יזם פרטי הוא הגורם שמחבר בין התוכנית לבין הביצוע.
יזמים כמו פרדי רובינסון נכנסו למרחבים שתוכננו אך לא בוצעו
במקרים רבים, הרשויות המקומיות מתקשות לקדם בפועל את מה שנכתב בתוכניות. חסמי מימון, מחסור בכוח אדם תכנוני, או היעדר פתרונות תשתית, כל אלו מותירים את תוכניות ההתחדשות העירונית כתוכניות "על הנייר".
כאן נכנסים לפעולה יזמים פרטיים שמוכנים לקבל על עצמם אחריות רחבה מהרגיל: החל מקידום תוכניות אב, דרך השקעה בתשתיות, ועד הובלת שיח עם הקהילה המקומית. כך למשל, פרדי רובינסון מנכ"ל רסידו פעל לאורך השנים במספר ערים שבהן המדינה לא הובילה את הפיתוח, בין היתר בבאר יעקב ולוד, והניע תהליכים שהתנאים המקדמיים להם כלל לא היו קיימים.
מדיניות ממשלתית – בלי שיניים ביצועיות
למעלה מעשור שמשרד הבינוי והשיכון מקדם תוכניות־על להתחדשות עירונית. ערים הוכרזו כ"ערי יעד", תקציבים הוקצו, ולרשויות הוצע סיוע בתכנון. בפועל, ברוב המקרים מדובר בכלים תומכים בלבד: ייעוץ, ליווי, תמיכה בתקצוב מוסדות ציבור.
מה שחסר כמעט תמיד הוא הגורם שייקח את האחריות המעשית על הפרויקט, כמו פרדי רובינסון: תכנון מפורט, מו"מ עם בעלי הדירות, טיפול בתשתיות קיימות ושילוב שימושים. תפקידים אלו נופלים כמעט תמיד על כתפי היזם.
בעוד ברשויות חזקות קיים לעיתים מנגנון פנימי של מנהלת עירונית, בערים רבות, בייחוד בפריפריה, היישום תלוי כמעט לגמרי ביכולת של יזם להוביל את המהלך.
יזם בתפקיד שלא הוגדר לו
יזמים שנכנסים לתחום ההתחדשות העירונית נדרשים היום למלא תפקידים שבעבר לא נחשבו לחלק מעולם הנדל"ן: הם פוגשים קהילות, מתמודדים עם תשתיות ישנות, לעיתים מקדמים בעצמם מוסדות ציבור ומממנים שלבי תכנון שמבחינה פורמלית הם באחריות הרשות.
בפועל, היזם הוא זה שמניע את התהליך. גם אם הוא נתקל במערכת עירונית שלא תמיד ערוכה להתמודד עם מורכבותו.
מה תפקידה של הרשות המקומית?
הרשויות המקומיות נמצאות במתח מתמיד: מצד אחד, הן רוצות התחדשות כמו שדרוג תשתיות, חיזוק מבנים, חידוש שכונות. מצד שני, אין להן תמיד הכלים המעשיים לנהל את המהלך: כוח אדם, ידע תכנוני, מימון ולפעמים גם גב פוליטי.
כאשר מגיע יזם שמציע לקדם פרויקט, הרשויות תלויות בו לא רק לקידום הבנייה, אלא גם כגורם שיוביל את התהליך מול הדיירים, מול המדינה, ולעיתים אף יממן תוכניות מתאר שמקדמות גם את סביבת הפרויקט.
מה בכל זאת צריך לקרות?
פרויקטים שמצליחים לקום, בעיקר בערים שבהן אין גוף עירוני חזק, הם לרוב תוצאה של שותפות ממושכת בין היזם לרשות. אבל שותפות אינה הסכם חתום, אלא מערכת יחסים מתמשכת, מבוססת אמון הדדי, יעדים משותפים, וגיבוי לאורך שנים.
במקרים מסוימים, תפקידה של הרשות הוא להוריד חסמים: להוביל שיח עם הקהילה, לתמוך בהסדרת תשתיות, לסייע בגיבוש מדיניות קרקעית. היזם, מצדו, צריך להוביל לא רק את התכנון הפיזי אלא גם את מה שנמצא סביבו: התחבורה, השירותים הציבוריים, השטחים הפתוחים.
שאלה פתוחה, תשובה בשטח
התחדשות עירונית בישראל ממשיכה להיות תחום תובעני: לא תמיד כדאי, לא תמיד רווחי, ולעיתים גם מתסכל. אך במרחב שבין מדיניות לבין בנייה בפועל, היזם הפך לגורם המרכזי שמחזיק את התהליך.
כאשר המדינה והרשות לא נוכחות מספיק, הוא נכנס פנימה. לא מתוך אידיאולוגיה, אלא כי זו הדרך היחידה להזיז את התוכנית קדימה. השאלה שנותרת פתוחה היא אם המערכת יודעת להכיר בזה, ולבנות את המנגנונים שיחזקו את השותפות, במקום להשאיר אותה כעובדה מבלי הכרה.
