עולם הנדל"ן הוא עולם דינאמי מאוד, אשר רואים בו שינויים ריבם ויוזמות מיוזמות שונות. בשנים האחרונות, אחד המונחים הבולטים בו ביותר ללא ספק, הוא "פינוי בינוי". כולנו שמענו על כך, חלק קטן גם הספיק להתנסות בכך אישית, אך סביר שרובנו לא מכירים את הנושא מקרוב. אז מהם פינוי בינוי? מה ההבדל, בינו לבין "תמ"א 38"? ומה הקשר בין שני אלה, לבין המונח “התחדשות עירונית”? תשובות לשאלות אלה ומידע מעניין נוסף, יספק לכם המאמר שתקראו כעת:
מחדשים את פני הנוף העירוני
נתחיל אולי ברקע קצר, באמצעות הצגת הנושא הרחב יותר של "התחדשות עירונית". המדינה יזמה ויוזמת לאורך השנים, שיפורים מתמידים לסביבות העירוניות. זו היא מה שמכונה התחדשות עירונית ויש לה צורות ביטוי רבות. במסגרת זו, הוצגה בשנת 1998 גישת "פינוי בינוי", כשיטה מסודרת לחידוש מבנים וסביבתם. כפי שניתן להבין, הריסת מבנה והקמת מבנה חדש, אינם דבר של מה בכך. לכן, באמצעות ההליך הזה כפי שהוא מנוהל בכללים שנקבעו, מובטח שהדברים יבוצעו בצורה מסודרת. כל זאת, תוך מתן תמריצים מצד המדינה ותוך יצירת מצב, שבו הדבר משתלם והוגן כלפי כל הצדדים. נזכיר, כי גורמים רבים למדי מעורבים בחידוש פניו של אזור עם מבנים קיימים. ישנם בעלי דירות ובניינים במקום, העסקים שמשתמשים במבנים העסקיים, מבני ציבור והגופים שעושים בהם שימוש, קבלנים מסוגים שונים שמעורבים בתהליכי ההתחדשות בפועל וכמובן המדינה.
אז מהו פינוי בינוי?
הגדרתו הבסיסית של הליך פינוי בינוי, פשוטה מאוד וגם מובנת משמו: הורסים מבנה ישן ובונים מבנה חדש במקומו. למעשה, בפרויקט כזה מתוכנן ומבוצע תהליך התחדשות כזה, עבור אוסף גדול של בניינים ישנים באותו אזור. כלומר, זהו פרויקט שכונתי או אזורי, אשר מתייחס לשינויים גם בסביבה עצמה, כמו למשל בתשתיות התחבורה שלה. כך שמחד העיקרון מאוד פשוט. אך מאידך, המימוש שלו בפועל מורכב למדי וגם ממושך.
ההשלכות השונות
מתוך הפרטים הרבים שניתן לספק על פרויקטים אלה, לפניכם כמה דוגמאות להיבטים בולטים במיוחד שחשוב להכיר:
- יותר צפוף, אך טוב יותר – בדרך כלל, צפיפות המבנים באזור הפינוי בינוי תגדל בעקבות הבנייה החדשה. עם זאת, גם רמת החיים תעלה. כמובן, המבנים עצמם יהיו חדשים וגם בנויים בסטנדרטים מודרניים ועדיפים, כולל שיפורי בטיחות חיוניים.
- תמ"א 38 – תכנית נוספת בולטת מאוד ב"התחדשות עירונית", אשר לעתים מבלבלים עם פינוי בינוי, היא תמ"א 38. שמה המלא הוא תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה ומכאן מובנת גם מטרתה הראשונית.
- מגוון תמריצים – הדברים מאורגנים בצורה כזו, שקבלנים שמעורבים ביוזמות כאלה ובעלי מבנים קיימים, מוצאים שזה משתלם להם מאוד. זאת, תודות לתמריצים שונים שהמדינה מספקת. אם ניקח לדוגמה בניין אחד קיים שמפונה, הבניין החדש שיוקם במקומו, יהיה לרוב עם יותר דירות – עודף הדירות יהיה עבור הקבלן. הדירות החדשות עבור בעלי הדירות, תהיינה גדולות מהדירות הישנות שנהרסו. כך שכולם יהנו מהשינויים.
פתרונות דיור זמניים: מדירות נופש בתל אביב ועד מגורים אצל המשפחה
בעת תהליך הפינוי-בינוי, התושבים נדרשים למצוא פתרונות דיור חלופיים לתקופת הבנייה. האפשרויות מגוונות – החל מהשכרת דירה זמנית באזור, דרך שהייה בדירות נופש בתל אביב המספקות פתרון נוח ומאובזר, ועד מעבר זמני לבית ההורים או בני משפחה אחרים. חשוב לציין כי היזם בדרך כלל מעניק לדיירים דמי שכירות או פתרון דיור חלופי לתקופת הבנייה, מה שמאפשר גמישות בבחירת הפתרון המתאים ביותר עבור כל משפחה.
לסיכום
בשורה התחתונה, פינוי בינוי הוא הליך משמעותי מאוד ואפילו דרמטי לכל המעורבים בו. אם אתם נמצאים בסביבה עירונית שבה הדבר עשוי להיות על הפרק או כבר מדובר עליו, כדאי לכם להתעמק בכך בהקדם והיטב. מי שנערכים לכך מראש, גם מצמצמים עבור עצמם סיכונים שונים וגם ממקסמים אפשרויות ליהנות מפירות הפרויקט.
