שיפוץ בניין משותף הוא תהליך שמעלה לא מעט שאלות – מה נחשב לשיפוץ ומה לשיפור? מי מחליט על סוג העבודות ואיך משתפים את כל הדיירים בעלויות? החוק בנושא מספק כלים להתמודד עם הסוגיות האלה, אבל גם מחייב הבנה של התהליך ושל הזכויות והחובות של כל דייר. במאמר זה תמצאו את כל המידע שיעזור לכם לנהל שיפוץ בבניין המשותף בצורה נכונה ולדאוג שכל הדיירים בבניין יהיו מרוצים.
ההבדל בין שיפוץ לשיפור בבית משותף
חוק שיפוץ בניין משותף מבחין בין שני סוגים עיקריים של עבודות בבניין משותף – שיפוץ ושיפור. שיפוץ מתייחס לעבודות תחזוקה ותיקונים הכרחיים לשמירה על מצב תקין של הבניין, כמו תיקון נזילות או צביעת חדר מדרגות. לעומת זאת, שיפור מתייחס לעבודות אשר אינן הכרחיות, אך משדרגות את איכות החיים בבניין, כמו התקנת מעלית או חיפוי חזית הבניין באבן.
הרוב הנדרש לקבלת החלטות לגבי שיפוץ או שיפור
קבלת החלטות בנוגע לשיפוץ או שיפור בניין משותף דורשת רוב מסוים באסיפת הדיירים. כאשר מדובר בשיפוצים הכרחיים, מספיק רוב רגיל מבעלי הדירות הנוכחים באסיפה. כשמדובר בשיפורים בבניין, נדרש בדרך כלל רוב של שני שליש מכלל בעלי הדירות בבניין (ולא רק מהנוכחים באסיפה). דרישות הרוב קיימות כדי לאזן בין הצורך בתחזוקה טובה של הבניין לבין הרצון לא לכפות על דיירים עלויות מיותרות.
מה קורה כאשר בעלי דירות מתנגדים להשתתף בעלויות השיפוץ?
יש מקרים בהם בעלי דירות מתנגדים או נמנעים מלשלם את חלקם בעלויות שיפוץ בניין משותף. לפי חוק המקרקעין, מי שאינו משתתף במימון עבודות חיוניות בבניין, ניתן לתבוע אותו משפטית ולהטיל עיקולים על נכסיו, בהתאם לגובה החוב. בית המשפט מוסמך גם לפסוק הוצאות משפט נגד בעלי הדירות המסרבים, כדי לממן את מאמצי הגבייה של ועד הבית. לפני נקיטת הליכים משפטיים, מומלץ לנסות להגיע להסכמות בדרכי שלום ולהסביר לדייר הסרבן את חשיבות השיפוץ.
במקרים של שיפוץ גדול או פרויקט תמ"א 38, ועד הבית יכול להיעזר בבוגרי לימודי נדל"ן שמתמחים בניהול פרויקטים כאלה. מומחים אלו יודעים להוביל את הפרויקט, לפתור סכסוכים שמתעוררים לאורך הדרך ולשמור על האינטרסים של הבניין וכלל הדיירים.
תחזוקה שוטפת בבניין משותף
תחזוקה שוטפת בבניין משותף כוללת פעולות לשמירה על מצב תקין והיגייני של הרכוש המשותף, כמו ניקיון חדר מדרגות, גינון חצר הבניין, הדברת מזיקים, תיקוני אינסטלציה וחשמל קלים וכד'. ועד הבית אחראי לטפל בתחזוקה שוטפת זו מכספי ועד הבית השוטפים, מבלי לכנס אסיפה או לקבל את אישור הדיירים. הדיירים נדרשים לשלם את דמי הוועד החודשיים כדי לאפשר את ביצוע עבודות אלו באופן סדיר.
איך מתבצע הליך קבלת ההחלטות לגבי שיפוץ הבניין?
זימון אסיפת דיירים וכללי ההצבעה
כאשר עולה צורך בשיפוץ או שיפור בבניין משותף, על ועד הבית לזמן אסיפת דיירים מיוחדת לצורך דיון וקבלת החלטות. זימון האסיפה יתבצע בהתאם לתקנון הבית המשותף, ולרוב יכלול הודעה מראש של 14 יום לפחות, שתפרט את סדר היום והנושאים שעל הפרק. באסיפה עצמה, חבר ועד הבית יציג את הצורך בשיפוץ, פירוט העבודות, אומדן עלויות והצעות להחלטה.
לאחר הדיון יתקיים הליך הצבעה בהתאם לכללים שנקבעו בתקנון או בחוק המקרקעין. ספירת הקולות תתבצע בצורה גלויה ושקופה. חשוב לזכור כי לפי החוק, כל בעל דירה (ולא דייר שכור) זכאי להשתתף ולהצביע באסיפה, כאשר לכל דירה מוקצה קול אחד, ללא תלות בגודלה או בשוויה. במקרה של שוויון קולות, לרוב יכריע קולו של יו"ר האסיפה.
תיעוד ההחלטות שהתקבלו
על מזכיר האסיפה, שהוא לרוב אחד מחברי ועד הבית, מוטלת החובה לתעד את כל ההחלטות שהתקבלו ואת תוצאות ההצבעה בפרוטוקול מסודר. הפרוטוקול ייחתם בידי יו"ר האסיפה, ויהפוך למסמך מחייב. חשוב שהפרוטוקול יכלול בצורה ברורה את הפירוט המלא של העבודות שאושרו, התקציב שהוקצה והמועדים לביצוע. לאחר האסיפה, יופץ הפרוטוקול לעיון כלל בעלי הדירות, כדי לאפשר שקיפות ובקרה על התהליך. הפרוטוקול גם יהווה בסיס לביצוע העבודות בפועל ויאפשר לעקוב אחר התקדמותן.
אכיפת ההחלטות וטיפול בדיירים סרבנים
לעיתים, גם לאחר קבלת החלטה מסודרת באסיפה בנוגע לשיפוץ הבניין, ישנם דיירים המתנגדים להשתתף במימון או מערימים קשיים על ביצוע העבודות. במקרים אלו עומדים לרשות ועד הבית מספר אמצעים משפטיים לאכיפת ההחלטות. תחילה ניתן לשלוח מכתבי התראה ודרישות תשלום רשמיות מטעם עורך דין. לא פעם צעד זה מספיק כדי לגרום לדייר הסרבן לציית להחלטה.
במידה ומכתבי ההתראה לא הועילו, רשאי הוועד לנקוט בצעדים משפטיים כמו הגשת תביעה קטנה או בקשה לבית המשפט להטיל עיקולים על נכסי הדייר. במקרים של סירוב קשה לאפשר ביצוע עבודות שאושרו כדין, ניתן לקבל צו מבית המשפט המורה לדייר לאפשר את ביצוע העבודות בדירתו.
לסיכום
שיפוץ בניין הוא הזדמנות לשדרוג משמעותי של הנכס והחיים בו. הוא מחייב התנהלות נכונה מול הדיירים, הקבלנים והחוק. תקשורת פתוחה, שקיפות והקשבה יבטיחו שיתוף פעולה מלא בין כלל הדיירים והצלחה בפרויקט.
