רוב אזרחי ישראל מכירים את תכנית תמ”א 38, התכנית שאישרה ממשלת ישראל לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה. בעשור האחרון התכנית צוברת תאוצה בישראל, אלפי בקשות הועברו לאישור, מאות בניינים שופצו לפי התכנית או נמצאים בשלבים השונים של השיפוץ.
המוטיבציה הרבה בקרב בעלי הדירות והקבלנים ברורה, בעל הדירה מעלה משמעותית את ערך הנכס בשאיפה להגדלת הנכס לפי ההיתר שנקבע ע”י העירייה והקבלת מקבל דירות חדשות בבניין החדש. בעל עניין נוסף ההכרחי לקיום התכנית הוא העירייה. כיצד מתייחסות העיריות השונות לפרויקט, לדוגמה האם קיים שוני בגישה ביישום תכנית תמ”א 38 בתל אביב לעומת ערים אחרות?
שחקן המפתח – הביקוש
חשוב לציין שבאופן כללי תמ”א 38 יוצרת ערך מוסף לעיריות, התכנית מעלה את ערך הנדל”ן בעיר, יוצרת הזדמנויות חדשות לדיור, מושכת אוכלוסייה איכותית וכמובן יוצרת תחושת בטחון מול האופציה של רעידת אדמה. אולם, מול היתרונות האלו על העיריה לשקול בכובד ראש כל בקשה לתכנית ואיזה היתר ספציפי יינתן לכל בניין (אופציות להרחבת דירות, הוספת קומות וכו’) בהתאם לתשתיות הקיימות באזור, לרבות חניה ומוסדות חינוך וכמובן שמירה על סגנון הבניה ונוף העירוני.
הגורם המשמעותי ביותר המשפיע על שיקולי העירייה באישור התכנית הוא כמובן הביקוש והוא היוצר את השוני בהתייחסות העיריות השונות אל הפרויקט.
תמ”א 38 בתל אביב
הנדל”ן בתל אביב הוא מהיקרים בארץ ולכן הגיוני שקבלנים רבים יעדיפו לבצע תמ”א 38 בתל אביב. בשל הביקוש הרב העירייה מתמודדת עם המון פניות ושוקלת בכובד ראש האם לאשר את שיפוץ הבניין ומהו היקף ההיתר בהתחשב בהיבטים הבאים:
תשתיות קיימות – חניה, בתי ספר וגנים, מתנ”סים וכו’
צפיפות – ברוב האזורים בתל אביב הבנייה צפופה ולכן יש קושי רב בנתינת היתרים להרחבת מבנים קיימים
נוף עירוני – שכונות רבות בתל אביב מאופיינות בגובה מבנים אחיד יחסית ולכן העירייה אינה מאפשרת הגבהת הבניין ביותר מקומה אחת או שתיים.
חיזוק שכונות חלשות – עיריית תל אביב מספקת היתרים בקלות רבה יותר באזורים חלשים בעיר, כדי לעודד מעבר של אוכלוסייה אמידה וצעירה, לדוגמת דרום העיר.
בדומה לעיריית תל אביב, גם עיריות נוספות באזור המרכז מקבלות בקשות רבות כל שנה לאישור ובוחנות אותן לפי אותם ההיבטים. הבולטות בהן עיריית גבעתיים ורמת גן.
תמ”א 38 בפריפריה
הביקוש לתכנית בפריפריה נמוך בצורה משמעותית לעומת מרכז הארץ, ולכן גישת העיריות שונה לחלוטין. בניגוד לעיריות המרכז המתמודדות עם עומס רב של בקשות, העיריות באזורי הפריפריה מתמודדות עם מיעוט בקשות וחוסר עניין מצד הקבלנים. האתגר של עיריות אלו הוא למצוא דרכים שיהפכו את התכנית משתלמת יותר עבורם כמו הקלה במתן היתרים, הקלות במיסוי ועוד.
דוגמה לכך היא פיילוט שנערך בכרמיאל המאפשר ליזמים המבצעים פרויקטים של תמ”א 38 בעיר לקבל גם זכויות בניה בשטחים ציבוריים ולבנות שם יחידות דיור נוספות.
פרויקטים ברחבי הארץ
כפי שמצוין מעלה, פרויקטים רבים כבר הושלמו ברחבי הארץ, דוגמאות לפרויקטים מפורסמים: ויצמן 127 בתל אביב, בורוכוב 23 בגבעתיים, אוסישקין 8 בהרצליה, הגליל 14 בכרמיאל ועוד.
המאמר נכתב עבור הניסיון של החברה לחיזוק מבנים בישראל המתמחה בפרויקטים של תמ”א 38 בעיקר בעיר תל אביב אך לא רק.